戸建賃貸が建つまで 9

岡山県岡山市で、自ら地主になって(土地を買って)、

自社(岸本建設)で賃貸物件を建てる(いつになるやら)までの

物語を書いていこうと思います。


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岡山地主(希望)です。



大きすぎる家はもちろん高い..



じゃあどれぐらいがいいのか?




日本人なんで、畳を目安にするとわかりやすいですよね。



畳って一口に言ってもいろいろ大きさがあるんですよ。



詳しいことはここを読んでみてください。



...



いろいろあるでしょ?



一般的には 中京間 のサイズ



182cm × 91cm



を基準に考えることが多いです。







つづく



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戸建賃貸が建つまで 8

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岡山地主(希望)です。



シンプルな形が安くできるっていうことですが



同じような 四角形 でも




もちろん小さいほうが安いです。





家が小さいほうが



全体の材料も少ないですし



基礎 とか 地盤改良 の面積も小さくなりますから。





でも、小さすぎると住みにくいですから



ある程度の大きさは必要ですね。




人それぞれですけど



一般的に、どれぐらいの大きさがあればいいんでしょうか?





つづく


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岡山地主(希望)です。



屋根の形状もいろいろあります。



昔からある、こんなやつ




切妻(きりづま)といいます。





こんなのもありますね





片流れ(かたながれ)といいます。



太陽光パネルがいっぱい載りますね。



これらは、造りががシンプルなんで比較的安くできます。



...



最近の家だとこんなのが多いですね。



方行(ほうぎょう)といいます。



似ていますが、これは




寄せ棟(よせむね)といいます。



ちょっと複雑ですね。少々お高めです。



でも、カッチョいい感じはします



建物がカクカクしていると




こんな感じになります。




複雑そうでしょ?



複雑になるほど、時間もコストもかかります。



雨を集めるための雨といも



片流れなら一方向だけでOKですが



寄せ棟ならグルッと全体にいりますし。





建物は四角いほうが屋根も単純で



コストが下がります。





つづく


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岡山地主(希望)です。



コストを下げるところとしては



まず 建物の形 でしょうか。
 


こんな形の建物はよく見ますが

図1



外壁の量はこんな感じになります

図2



でも、これをこんな感じにすると

図3



同じ面積なのに外壁の量が減ります

図4




コンクリート基礎 や 屋根形状 も



シンプルなものになるので



設計も施工も簡単で工期も短くなります。





コストを下げるには



・材料を減らすこと

・人件費を減らすこと
(手間や工期)



ことが大切だと思います。





つづく


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岡山地主(希望)です。





家賃がいくらでも貰えるのなら



建物のコストを気にしなくてもよいですが



現実的には、人気エリアの新築一戸建てで



家賃12万円~14万円ぐらい
です。





ちょっと郊外だと駐車場2台は必須



広さや設備によって多少変わってきますが



家賃9万円~10万円ぐらい



せいぜい10.5万円ぐらい 
までになります。






その分、土地の価格は安くなるので



土地を買って、マイホームと併せて建てるなら



必然的に郊外のほうが建てやすい でしょう。






建物も、家賃相場を考慮して



賃貸向けに受けの良いものを導入しつつ



コストを意識したものにしないと



マイホームの注文建築のようにやっていくと



どんどん高いものになってしまいます




賃貸用にする建物は



どこかで割り切る必要がありますね。




つづく


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岡山地主(希望)です。



昨日の配置では、こんな感じで

敷地図2


建物が四角くなっています。



これには理由がありまして。


...



戸建賃貸というのは、



あくまでも「賃貸用」として企画しているので



極力安く建てば、コストが下がって有利です。





家賃は、エリアや間取りによって



だいたい相場がありますから



お隣の3LDK70平米の新築アパートは家賃8万円だけど



うちの新築戸建は3LDK80平米あるから家賃15万円で!



なんてことにはならないです




もちろん、最終的に家賃を決めるのは持ち主(大家さん)なので



家賃20万円でも、100万円でも



好きにして構いませんが



入居者がいないと家賃が入りませんので



一般的に借り手が付きそうな家賃にしないと



そもそも建てる意味がありません。




つづく


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岡山地主(希望)です。




さて、こんな形の敷地に


敷地図






駐車場を何台取るか?


建物の大きさ、間取りは?


配置は?


ってことですけども


オーソドックスなのはこんな感じでしょうか。


敷地図1






戸建でファミリー層を狙いたいところなんで


間取りは2LDK~3LDKになるでしょうね。


岡山の郊外では、駐車場は2台はほぼ必須です。


ですが、来客時などのことや将来動向のことを考えると


これからは3台分は確保しておきたいところです。


...


ただ、この図の下が  なもんで


できれば南面に開口部を取りたいと。


今のまま南面に開口部を取ると、南側の家が邪魔


じゃあ、可能な限り東西にずらしてみようじゃないか


ということで、こんな感じで話が進みつつあります。

敷地図2






これなら、両方とも南面が明るくなりますね




一部、駐車場が縦列になりましたが


常時3台ということはないと思うので


来客用であればこんな取り方でもいいのかなと思います。




つづく


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岡山地主(希望)です。


3連休はいかがお過ごしでしたか?


私は、仕事の関連で3日全て外出しておりましたが


どこの道もすごく混んでいましたね


バイパスが5kmほど渋滞で約束の時間に遅れそうになりました



日曜日は岡山駅のサンステ辺りにいきましたが


どこのカフェもほぼいっぱい


軽くお茶をするだけでも大変でした


消費税増税前の買い物でしょうか


うらやましい限りです。




さて、すでに土地をお持ちの方の戸建賃貸プラン


この方は2棟建てる計画ですが


2棟建てるにはそこそこ土地が広くないといけません。



そこはこんな感じの土地で



90坪ぐらいあったかと思います。


東側の道路が2mちょっとぐらいなんで


敷地に余裕を持たせておかないと


車の出し入れが難しくなります。



駐車場を何台取るか?


建物の大きさ、間取りは?


配置は?



いろいろ悩みます



つづく


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岡山地主(希望)です。


最近、すでに土地をお持ちの方が 戸建賃貸 を計画中で


何度か打ち合わせをしています。



ここで言う 戸建賃貸 というのは


同じ敷地内に 2棟以上 建てて


1棟を貸して


もう1棟に自分たちが住む
 パターン。




敷地にパンパンに建てるよりも


1棟を貸すと家賃が入るので


その家賃をローンの支払いに充てるようというもの。


貸す家賃によっては、支払いをしてもいくらか手元に残るケースも。


しかし、そんな場所は、かなりの人気エリアになりますが...


岡山の場合、ちょっと郊外でも7~9万円ぐらいでは貸せるので


全額賄えなくても、一部でも補充できれば助かりますね。





ちなみに今回の場合は、


2棟建てて2棟とも貸す


ということで計画しています。




つづく


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Author:岸本建設社員
岡山県岡山市の建設会社に勤めています。

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